El precio del aviso no es el precio que pagás. Nunca lo es, en ningún lado del mundo, pero en Argentina la diferencia sorprende a la gente porque los rubros tienen nombres poco familiares y no hay una hipoteca que los absorba. Así que voy a hacer lo que la mayoría de los brokers no hace: detallar cada dólar antes de que lo gastes.
Primero una orientación rápida. Casi todo acá se paga en dólares, en efectivo, en la mesa de cierre. No hay escrow, no hay evaluador, no hay una amortización a 30 años absorbiendo los costos en silencio. Lo que ves es lo que transferís. Esa transparencia es, en realidad, un regalo, una vez que la entendés.
La propiedad en Buenos Aires se cotiza y se opera en dólares, y así es desde los años setenta. A principios de 2026, los departamentos de la ciudad promedian cerca de USD 2.450 por metro cuadrado, todavía cerca de 12% por debajo del pico de 2017 a 2019. Ese último detalle importa: no estás comprando en el techo de una burbuja. Estás comprando un activo denominado en dólares en un mercado que todavía no recuperó del todo su máximo anterior.
El comprador suele pagar el 4% del precio final de venta de comisión. Es el estándar en la ciudad de Buenos Aires.
Un detalle que vale entender: si la propiedad pertenece a otra firma, tu broker pide una parte de la comisión de esa firma (normalmente 30% o 50%). Si la firma que publica se niega a compartir, igual nunca deberías pagar el doble. En MGNI, en ese escenario, nuestro honorario mínimo de comprador es de USD 1.500, informado por escrito antes de que te comprometas. Sin ambigüedad, sin sorpresa al firmar.
El escribano es el costo peor entendido por los compradores extranjeros, porque en su país un notario sella una hoja y cobra cuarenta dólares. Acá, el escribano hace todo el due diligence: verifica que la propiedad esté libre de gravámenes, deudas y disputas legales (los informes de dominio e inhibición) antes de que cambie de manos un solo dólar. Es la razón por la que Argentina funciona sin una institución de escrow, y por la que el comprador tradicionalmente elige al escribano.
Presupuestá en consecuencia:
El escribano merece su propia explicación, por eso escribimos un apunte dedicado a cómo los escribanos reemplazan al escrow.
El impuesto de sellos aplica a la transferencia. Para vivienda única, las exenciones pueden reducir o eliminar parte. Esto se integra al cálculo del escribano, por eso la cifra de 2 a 3% de propiedad usada ya contempla la exposición impositiva de la mayoría de los compradores en la operación en sí.
Sumalo todo y un comprador extranjero de un departamento existente debería prever gastos de cierre totales de cerca del 6 al 9% del precio de compra, comisión incluida, todo en dólares. La construcción nueva sale más por la segunda escritura. En un departamento de USD 300.000, eso es algo en el rango de USD 18.000 a 27.000 por encima del precio.
Siempre calculo la cifra exacta para la propiedad puntual antes de que hagas una oferta, no después. Una sorpresa en la mesa de cierre es una falla de preparación, y la preparación es todo el trabajo.
Los compradores extranjeros se preparan para costos que simplemente no existen acá:
El cierre es un momento. La tenencia es para siempre. Presupuestá para:
Cubrimos el lado de la tenencia en detalle en nuestro apunte sobre impuestos a la propiedad para dueños extranjeros.
Comprar en Buenos Aires no es barato de cerrar, pero es honesto de cerrar. Cada costo tiene un nombre, una razón y un número, y no hay una capa de financiación que te esconda las cuentas. Un buen trato, como le digo a cada cliente, es aquel donde ambas partes se levantan de la mesa un poco insatisfechas. Conocer el costo real de entrada es como te asegurás de que lo único que quede insatisfecho sea el regateo, no tu cuenta bancaria.
¿Querés tu número exacto para una propiedad puntual? Mandame el aviso. La primera llamada es gratis, y el desglose es honesto al dólar.
Max.-
Treinta minutos. Gratis. En tu idioma. Respondemos todo lo que hay en este apunte y todo lo que no.
