En breve: Las rentas brutas de alquiler en Buenos Aires rondan el 3 a 5% para largo plazo sin amueblar, 5 a 7% para amueblado/corporativo, y 7% o más para corta estadía en un barrio fuerte como Palermo, Recoleta o San Telmo. Cuanto más alta la renta, mayor el esfuerzo de administración. La trampa que los extranjeros pasan por alto es la moneda: una renta real en dólares depende de cómo se fija y se convierte el alquiler, no solo del porcentaje del título.
| Estrategia | Renta bruta | Esfuerzo |
|---|---|---|
| Largo plazo sin amueblar | 3 a 5% | Bajo |
| Amueblado / corporativo | 5 a 7% | Medio |
| Corta estadía / por noche | 7%+ | Alto |
La renta y el esfuerzo se mueven juntos. El mercado por noche paga más y exige más, recambios, limpieza, publicaciones, reseñas. El largo plazo paga menos y pide menos.
La renta del título solo es real si conservás su valor. La propiedad en Buenos Aires se cotiza en dólares, pero el alquiler puede fijarse en pesos o dólares. El alquiler en pesos que queda sin cobrar o sin convertir pierde valor por la inflación, erosionando en silencio una renta que se veía bien en el papel.
Una renta genuina en dólares viene de fijar el alquiler en dólares donde el perfil del inquilino lo permite (más común en amueblado y corta estadía), o de convertir el alquiler en pesos rápidamente por canales legítimos. Este es el factor más pasado por alto en el retorno real de un dueño extranjero.
Las rentas brutas rondan el 3 a 5% para alquileres de largo plazo sin amueblar, 5 a 7% para amueblados, y 7% o más para alquileres de corta estadía en barrios fuertes.
Los alquileres de corta estadía (por noche) dan la renta bruta más alta, a menudo por encima del 7% en barrios como Palermo, Recoleta y San Telmo, pero requieren la mayor administración.
Existen ambos. Los amueblados y de corta estadía suelen fijarse en dólares, mientras que los de largo plazo pueden ser en pesos. Para un dueño extranjero, el alquiler en dólares o la conversión rápida protege la renta real.
Mantener el alquiler en pesos sin convertirlo, ya que la inflación erosiona su valor en dólares, más la vacancia y la administración débil. La renta neta depende de las operaciones, no solo de la tasa del título.
La renta bruta es el número fácil; la renta neta en dólares es la que importa. Para modelar lo que un departamento puntual realmente rendiría, agendá una llamada.
Max.-
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