Ganancias, ITI e impuestos al vender propiedad argentina

El día que vendés es el día en que la cuestión impositiva finalmente vence, y para los dueños extranjeros es la parte peor entendida, porque Argentina cambió las reglas a mitad de camino e internet nunca se actualizó del todo. Si debés un pequeño impuesto a la transferencia o una factura real de ganancias depende de una fecha: cuándo compraste. Hagámoslo simple, porque genuinamente lo es, una vez que sabés de qué lado de la línea estás.

La línea de 2018 que lo decide todo

Argentina reformó la tributación de las ventas de inmuebles para personas físicas alrededor de 2018. El resultado son dos regímenes, y tu fecha de compra te asigna a uno.

When you acquired the property	Tax on sale (individuals)
Before 1 Enero 2018	ITI: 1.5% of the sale price
2018 or later	Capital gains: 15% on the gain (sale price less indexed acquisition cost)

Esa es toda la bifurcación. Si sos dueño desde antes de 2018, caés bajo el viejo Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, un 1,5% fijo del precio de venta, sin importar la ganancia. Si compraste en 2018 o después, caés bajo el régimen de ganancias de capital: 15%, pero solo sobre la ganancia real, con el costo de adquisición ajustado por inflación.

Por qué importa la base de costo indexada

Bajo el régimen de ganancias, tributás sobre la ganancia, no sobre el precio bruto, y el costo de adquisición se indexa para suavizar el efecto de la inflación entre la compra y la venta. En una economía de alta inflación esto no es una nota al pie, es la diferencia entre una factura justa y una punitiva. Una base de costo correctamente indexada puede reducir drásticamente, a veces casi eliminar, la ganancia gravable de una propiedad mantenida a través de años inflacionarios. Este es justamente el tipo de cálculo donde un escribano y un contador competentes se ganan el honorario.

La exención del ITI que conviene conocer

Bajo el régimen del ITI, hay un alivio importante: si vendés tu vivienda única para comprar o construir otra vivienda única, podés pedir un certificado de no retención y evitar la retención del 1,5%. No es automático, lo pedís, pero para un ocupante que cambia de propiedad o se reubica, puede eliminar el impuesto por completo. Un dueño extranjero que usó la propiedad como vivienda genuina debería preguntarle a su escribano si califica antes de suponer que debe.

El escribano lo retiene por vos

No presentás estos impuestos por separado y cruzás los dedos. El escribano retiene el impuesto aplicable en el cierre y lo deposita, lo que es una razón más por la que el escribano está en el centro de cada operación argentina. Tu responsabilidad como vendedor es llegar con la documentación que establece tu costo y fecha de adquisición, así se aplican el régimen y el número correctos. Guardá tu escritura original y los registros de compra; son lo que prueba tu base de costo años después.

No confundas el impuesto de salida con los impuestos de tenencia

Una distinción rápida pero importante. Los impuestos de arriba son los que pagás cuando vendés. Son distintos de los que pagás mientras sos dueño, el ABL de la ciudad, y potencialmente Bienes Personales según tus activos argentinos totales y los umbrales del año. Esos impuestos de tenencia se cubren en nuestro apunte sobre impuestos a la propiedad para dueños extranjeros. Confundir ambos es el error más común que veo en la contabilidad mental de los dueños extranjeros.

Y la buena noticia a la salida

Dos tranquilizadores. Primero, no hay un recargo de salida específico para extranjeros en 2026; la vieja retención extra que alguna vez aplicaba a los vendedores extranjeros ya no está vigente. Tributás como tributa un local. Segundo, las estructuras de arriba están muy transitadas y son predecibles, que es exactamente lo que querés de un sistema impositivo: no necesariamente bajo, pero conocible. Un vendedor extranjero que planea la salida, guarda los registros, y deja que un buen escribano y contador corran los números no se va a sorprender en la mesa.

El error es descubrir la cuestión de las ganancias el día del cierre. Planeala cuando publicás, o mejor, cuando comprás. Toda la coreografía de la salida, impuestos, el escribano, y llevar tus dólares a casa, está en nuestra guía de salida, y la versión personal de los números es una conversación que conviene tener temprano.

Max.-