Hay un tipo particular de comprador que se enamora de la idea del pozo: construcción a estrenar, comprada antes de que el edificio exista, pagada en cuotas, muchas veces 25 a 35% más barata que la unidad terminada de al lado. El nombre es literal. Pozo es el pozo. Comprás desde el hoyo en la tierra hacia arriba.
Puede ser el mejor valor de la ciudad. También puede ser la forma más rápida de que un extranjero pierda plata que nunca tuvo que arriesgar. La diferencia depende casi por completo de cómo estructurás el trato, así que te llevo por eso como llevo a un cliente.
Los desarrolladores venden en pozo para financiar la construcción. Tus cuotas son su capital. A cambio de asumir el riesgo de obra y esperar entre dieciocho y treinta meses por las llaves, pagás bastante menos que el mercado. En una economía escasa de dólares como la argentina, esta financiación del desarrollador es una de las únicas formas de apalancamiento disponibles, que es justo por lo que los locales la usan como vehículo de ahorro.
La estructura típica es un anticipo de 30 a 40%, después cuotas mensuales durante la obra, después un refuerzo o saldo a la posesión. Muchos contratos no se fijan en dólares planos sino indexados al índice CAC (el índice de costos de la cámara de la construcción), que protege al desarrollador de la inflación. Leé esa cláusula con cuidado: significa que tus cuotas en pesos pueden subir.
En la mayor parte del mundo, un anticipo en pozo queda en escrow. Argentina no tiene escrow. Tus cuotas normalmente van directo al desarrollador. Si el desarrollador fracasa, tu protección es el contrato y el historial del desarrollador, no una institución reteniendo tus fondos.
Ese solo hecho debería reencuadrar toda la decisión. No estás comprando un activo terminado con título limpio. Le estás extendiendo crédito sin garantía a una empresa constructora, apostando a que va a entregar. La pregunta nunca es solo "¿el departamento es bueno?". Es "¿este desarrollador responde por la plata?".
Esta es la parte que la mayoría de los avisos no te va a decir. La protección vive en la diligencia, no en el folleto.
Un dos ambientes terminado en una buena cuadra de Palermo podría operarse en torno a USD 150.000 a 180.000. La misma unidad en pozo, a dieciocho meses de la entrega, podría ofrecerse a USD 110.000 a 130.000, con un anticipo del 35% y cuotas. El descuento es la compensación por tu paciencia y tu riesgo.
Los gastos de cierre a la posesión son más bajos que en una reventa en un sentido (podés evitar alguna comisión de intermediario) y más altos en otro: la construcción nueva implica pagar dos escrituras, la unidad y el reglamento del edificio, así que presupuestá 5 a 7% para el escribano en lugar del 2 a 3% de un departamento usado. El desglose completo está en nuestro apunte sobre cuánto cuesta realmente comprar.
El pozo le va al comprador que tiene tiempo, tolerancia al riesgo de obra, y la disciplina de evaluar a un desarrollador como un prestamista evalúa a un deudor. Premia la paciencia con un precio de entrada más bajo y un activo a estrenar. Castiga al comprador que se enamoró de un render y transfirió plata a un nombre que nunca chequeó.
Si eso suena como una opinión fuerte, lo es. Vi los dos resultados de cerca, y el bueno es totalmente reproducible. Solo requiere tratar el romance de la construcción nueva como la segunda pregunta, después de la aburrida sobre a quién le estás prestando en realidad.
Cuando quieras mirar inventario en pozo que realmente respaldamos, esos en los que conocemos al desarrollador y leímos el contrato, esa conversación empieza en una llamada, en tu idioma, con el folleto cerrado.
Max.-
Treinta minutos. Gratis. En tu idioma. Respondemos todo lo que hay en este apunte y todo lo que no.
