La mayoría de las guías para comprar propiedad en Argentina las escribe gente que nunca firmó una escritura acá. Esta no. Trabajo en el mercado inmobiliario de Buenos Aires desde 1996, casi treinta años viendo llegar extranjeros nerviosos y verlos irse con las llaves, y quiero contarte exactamente cómo funciona, en palabras claras, antes de que transfieras un solo dólar.
Acá va la versión corta: sí, podés comprar propiedad en Buenos Aires siendo extranjero, podés hacerlo a tu propio nombre, y podés hacerlo más rápido que en casi cualquier lugar del mundo desarrollado. Ahora la versión larga, la que realmente te mantiene fuera de problemas.
Sí. Es la primera pregunta que me hace casi todo cliente, y la respuesta es limpia. Un ciudadano extranjero puede comprar un departamento, una casa o un PH en Buenos Aires con los mismos derechos de propiedad que un argentino. Tenés el título a tu propio nombre. Podés venderlo, alquilarlo, dejárselo a tus hijos. Sin socio local, sin testaferro, sin atajos.
Hay dos excepciones puntuales, y ninguna toca al comprador típico. La ley argentina restringe la propiedad extranjera de tierra rural cerca de fronteras internacionales y grandes espejos de agua, y limita la propiedad extranjera total de tierra rural a cerca del 10% a nivel nacional y 10% por provincia. Si estás comprando un viñedo en la precordillera, hablamos. Si estás comprando un departamento en Palermo, nada de esto te aplica.
No. No necesitás residencia, no necesitás DNI, y no necesitás vivir acá. Podés comprar con un sello de turista.
Lo que sí necesitás es un CDI (Clave de Identificación), un número de identificación fiscal para no residentes. Es lo que más seguido demora a los compradores, y también lo más fácil de resolver. Cualquier contador argentino lo tramita con tu pasaporte y un comprobante de domicilio. Lo gestionamos de rutina, normalmente antes de que llegues. Resolvé el CDI temprano y al resto del proceso no le queda nada que lo trabe.
Dos rubros se suman al precio de compra, y ambos se pagan en dólares.
Comisión del broker. El comprador suele pagar el 4% del precio final de venta. Si la propiedad pertenece a otra firma y no comparten, nuestro honorario mínimo de comprador es de USD 1.500, informado de entrada, por escrito, antes de que te comprometas a nada. Sin sorpresas en la mesa de cierre. No es así como trabajamos.
El escribano. Esto no es un sello de goma. El escribano hace cada parte del due diligence antes de que firmes: confirma que la propiedad esté libre de gravámenes, deudas y disputas (los informes de dominio e inhibición). Por eso, justamente, el comprador tradicionalmente elige al escribano, no el vendedor. Para una propiedad usada o más antigua, presupuestá entre 2 y 3% entre impuestos y honorarios. Para propiedad nueva o en pozo, presupuestá entre 5 y 7%, porque estás pagando por dos escrituras: la unidad en sí y el reglamento del edificio.
Todo incluido, un comprador extranjero de un departamento existente debería prever gastos de cierre en el rango del 6 al 9% del precio, comisión incluida. Una exención del impuesto de sellos por vivienda única puede bajar eso en algunos casos. Calculamos tu número exacto antes de que hagas una oferta, no después.
Acá es donde Buenos Aires sorprende a la gente. En igualdad de condiciones, una operación acá puede cerrarse en apenas diez días, de principio a fin. No hay un evaluador de hipotecas sentado entre vos y las llaves, porque la mayoría de las compras extranjeras son todo en efectivo, en dólares. Una vez que el due diligence está limpio y el dinero está en su lugar, vos y el vendedor acuerdan una fecha, firmás, y te vas con las llaves el mismo día.
La aclaración honesta: "en igualdad de condiciones" está haciendo mucho trabajo en esa frase. El reloj depende de que la propiedad esté limpia, el dinero listo, y el vendedor serio. Nuestro trabajo es asegurarnos de que las tres cosas sean ciertas antes de arrancar el reloj.
Un consejo local: existe un contrato intermedio llamado boleto de compraventa, que implica un pago del 30% antes de la escritura. Cuando los tiempos lo permiten, recomendamos saltearlo e ir directo a la escritura. Menos piezas en movimiento, menos exposición, el mismo resultado.
La pregunta que escucho justo después de "¿es seguro?" es "¿cómo pago en realidad?". Argentina tiene más de un dólar, y la ruta que elegís cambia lo que te queda neto.
Está el tipo oficial (MULC) y la ruta del dólar financiero (CCL). Bien hecha, la ruta CCL puede hacer que tus dólares lleguen a una conversión favorable, a veces con una ganancia neta. A través de nuestro socio bancario podés abrir una cuenta local, a distancia, por poder, en apenas 48 horas. Lo cubrimos en detalle en el apunte sobre la cuenta a distancia, porque merece su propia página.
Soy argentino, criado entre Buenos Aires y una familia neoyorquina, trilingüe, y matriculado por CUCICBA tanto en la ciudad como en la provincia. MGNI es la única firma argentina matriculada que apareció en House Hunters International de HGTV. Nada de eso importa por sí solo. Lo que importa es que no trato de resolver problemas, trato de evitarlos por completo, y que te voy a decir que no compres cuando comprar es la jugada equivocada. La primera llamada es gratis y la recomendación es honesta.
Si estás evaluando Buenos Aires, leé las dos preguntas que desvelan a los compradores antes de hacer cualquier otra cosa: ¿es realmente seguro, y puede el gobierno quitártelo. Después agendá una llamada y hablamos de tu situación particular.
Max.-
Treinta minutos. Gratis. En tu idioma. Respondemos todo lo que hay en este apunte y todo lo que no.
