En breve: Para el comprador indicado, 2026 es una de las ventanas más favorables en años. Los precios están cerca de 12% por debajo del pico de 2017 a 2019, la propiedad es un activo denominado en dólares, y las reformas posteriores a Milei hicieron el mercado más amigable y el recargo para vendedores extranjeros desapareció. Es una compra fuerte para un comprador de horizonte mediano a largo por fundamentos, y un mal encaje para quien necesita liquidez instantánea o estabilidad garantizada.
Acá va la mirada rápida y honesta.
Razones para comprar en 2026
- Por debajo del pico. Los departamentos de la ciudad promedian cerca de USD 2.450 por metro cuadrado, todavía cerca de 12% bajo el máximo de 2017 a 2019. No estás comprando el techo de una burbuja.
- Un activo denominado en dólares. La propiedad se cotiza y se opera en dólares, aislándola de la devaluación del peso.
- Reglas más amigables. Las reformas de Milei restauraron un marco de alquiler guiado por el mercado, simplificaron el impuesto a los bienes personales (la mayoría de los dueños extranjeros de una sola propiedad deben poco o nada), y eliminaron el recargo para vendedores extranjeros.
- Demanda de alquiler real en dólares. Los extranjeros que no pueden superar la garantía de largo plazo sostienen una demanda constante de unidades amuebladas de corta estadía, una fuente de renta durable.
- Camino de comprador extranjero rápido y limpio. No hace falta DNI, alcanza con un CDI, y una operación limpia puede cerrarse en apenas 10 días.
Razones para esperar
- Argentina es volátil. Las reformas son prometedoras pero no probadas en un ciclo completo. Comprá por fundamentos, no por una apuesta política.
- La liquidez es más lenta. Esto es para mantener, no para revender rápido. Vender lleva tiempo incluso en un mercado todo en efectivo.
- Tenés que modelar los números. Gastos de cierre de 6 a 9%, ~21% de impuesto efectivo sobre la renta de alquiler, costos de administración en unidades de corta estadía. Saltá las cuentas y un buen trato se vuelve mediocre.
- La ubicación es destino. El barrio equivocado ni se aprecia ni se alquila bien. Acá no podés comprar cualquier cosa y surfear una marea.
Quién debería comprar ahora
- El comprador que quiere un activo duro en dólares comprado por debajo de su pico anterior.
- El inversor de renta que va a administrar bien una unidad amueblada.
- El comprador de horizonte mediano a largo que decide por fundamentos.
Quién debería esperar
- Cualquiera que necesite estabilidad garantizada o un activo pasivo que no requiera pensar.
- Cualquiera que necesite liquidez rápida o planee revender rápido.
- Cualquiera que no esté dispuesto a modelar los números reales primero.
Respuestas rápidas
¿Es demasiado riesgoso comprar en Argentina ahora mismo? El activo está denominado en dólares y la titularidad es legalmente segura. El riesgo es la volatilidad macro y la liquidez más lenta, manejable con un horizonte largo.
¿Van a subir los precios desde acá? Están por debajo del pico anterior con vientos a favor de las reformas, pero nadie garantiza el timing. Comprá un buen activo a buen precio, no un pronóstico.
¿Se está cerrando la ventana? El inventario de lujo que se acumuló durante los años de incertidumbre se está absorbiendo, así que las condiciones más favorables no van a durar indefinidamente.
El veredicto honesto
En casi treinta años rara vez vi alinearse cuatro cosas a la vez: un activo subvaluado y denominado en dólares, en una ciudad de clase mundial, con reglas más amigables y un camino limpio para el comprador extranjero. Por eso a los compradores serios les digo que 2026 es una ventana para tomar en serio. Pero nunca digo simplemente "comprá". A veces la respuesta correcta para una persona puntual es esperar, y la única forma de saberlo es correr tus números reales.
Mandame tu situación y te doy el veredicto honesto, incluso cuando sea "todavía no". La primera llamada es gratis.
Max.-
