Comprar el departamento es la parte fácil. Tenerlo desde seis mil kilómetros de distancia, en un país cuyos sistemas bancario, impositivo y de alquiler no hablás, es donde la mayoría de los inversores extranjeros, sin hacer ruido, empiezan a perder plata. No por fraude. Por fricción. Las expensas que quedaron impagas porque nadie estaba mirando. El inquilino que dejó de responder. El alquiler en pesos que se evaporó porque nadie lo convirtió en el momento justo.
Una buena administración es la capa que convierte un departamento en un activo. Acá va lo que realmente implica, y qué exigirle a quien le confíes las llaves.
En un mercado que funciona, administrar es cobrar el alquiler y llamar a un plomero. En Buenos Aires es más, porque el sistema que lo rodea es más exigente.
El retorno real de un dueño extranjero se decide menos por el alquiler y más por lo que le pasa al alquiler después de cobrado. Los pesos pierden valor; los dólares no. Un administrador que cobra pesos y los deja quietos te está cobrando un impuesto silencioso vía inflación.
Los mejores arreglos fijan el alquiler en dólares donde el perfil del inquilino lo permite (más común en amueblados y corta estadía), o convierten el alquiler en pesos rápidamente por canales financieros legítimos. Manejamos el lado de entrada y salida de esto a través de nuestras propias relaciones bancarias, incluida una cuenta a distancia que un dueño extranjero puede abrir por poder sin venir en avión. La mecánica está en nuestro apunte sobre la cuenta a distancia.
Tus necesidades de administración dependen de la estrategia, y la renta también.
| Strategy | Management intensity | Typical gross yield |
|---|---|---|
| Long-term unfurnished | Lowest | 3 to 5% |
| Furnished / corporate | Medium | 5 to 7% |
| Short-stay / nightly | Highest | 7%+ in the right barrio |
El mercado por noche paga más y pide más: recambios, limpieza, publicaciones, reseñas, la regla legal de tres meses para los alquileres temporarios. Los pros y contras están detallados en nuestra guía del inversor de alquileres temporarios. El largo plazo es el trato opuesto: menos renta, mucho menos para administrar, un inquilino del que casi no escuchás.
Los honorarios de administración en Buenos Aires suelen ser un porcentaje del alquiler cobrado, más alto para amueblados y corta estadía porque el trabajo es mayor. El número importa menos que lo que compra. Un administrador barato que deja la unidad vacía, o deja pudrir los pesos, te cuesta mucho más que el honorario que ahorraste. Juzgá el servicio por la ocupación, por la calidad del inquilino, y por si tu dinero llega adonde podés usarlo.
Podés autoadministrar desde el exterior. Hay gente que lo hace. También tiende a descubrir, alrededor del cuarto mes, que un grupo de WhatsApp en un idioma que lee a medias no es un sistema de control. El departamento es un activo solo mientras alguien competente lo cuida. Toda la razón por la que un extranjero compra acá a través de una firma y no de un portal de avisos es que la firma sigue ahí el día después del cierre, cuando termina el romance y empiezan las operaciones.
Esa es la parte de este negocio que de verdad nos importa: no venderte una puerta, sino mantener funcionando lo que hay detrás mientras estás del otro lado del mundo. Cuando quieras conversar qué debería rendir tu departamento puntual y qué haría falta para administrarlo, eso empieza en una llamada.
Max.-
Treinta minutos. Gratis. En tu idioma. Respondemos todo lo que hay en este apunte y todo lo que no.
